리모델링과 재건축의 비교(장단점을 중심으로)

최근 정비사업을 추진 중인 아파트 단지들을 보면 ‘리모델링파’와 ‘재건축파’가 갈등을 빚고 있는 경우가 종종 있습니다.

더 빠른 사업진행재건축의 각종 규제로부터 자유롭고 싶은 이들은 리모델링을 원하고, 시간이 좀 걸리더라도 아파트의 상품가치를 더 높여 더 많은 시세차익을 얻고 싶은 이들은 재건축을 주장합니다.

오늘은 각각의 장단점을 중심으로 리모델링과 재건축의 비교를 통해 차이점을 알아보도록 하겠습니다.

 

리모델링과 재건축의 비교

 

1. 기본적인 차이점

리모델링과 재건축의 비교
출처 : (사)한국리모델링협회

 

1) 법적근거

리모델링의 경우 여러 다양한 법적규제를 받고 있습니다. 수직증축은 ‘주택법’을, 용적률은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’을 그리고 건축기준과 관련해서는 ‘건축법’을 적용받습니다.

이렇게 리모델링이 여러 법의 규제를 받는 반면 재건축은 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 통한 규제만을 받고 있습니다.

 

2) 사업 시행 전반

  • 최소연한 : 기본계획의 수립을 위해 리모델링의 경우 준공 후 15년 이상이라는 최소 연한이 필요한 반면 재건축의 경우에는 준공 후 30년 이상이라는 최소 연한이 필요하여 재건축이 리모델링에 비해 많은 시간을 필요로 합니다.
  • 안전진단 : 리모델링의 수직증축은 B등급 이하, 수평증축은 C등급 이하의 안전진단 기준만 충족하면 되는 반면 재건축은 최소 D등급 이하라는 다소 까다로운 기준을 충족해야 합니다. 게다가 재건축의 안전진단 기준은 점차 강화되고 있어 통과하기가 쉽지 않은 실정입니다.
  • 조합설립 : 조합설립을 위한 동의도 리모델링은 전체의 2/3 이상만 받으면 되는 반면 재건축은 전체 주민의 3/4 이상, 동별 절반 이상의 동의를 받아야 합니다.

 

3) 용적률과 기부채납

리모델링과 재건축의 중요한 차이점 중 하나는 용적률입니다. 용적률이란 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말하는 것으로 재건축은 용적률의 제한을 받습니다.

최근 1기 신도시 특별법(노후계획도시 정비 및 지원에 관한 법률)을 추진하는 등 재건축의 용적률을 높이려는 움직임이 있는 추세이긴 하지만 아직까지는 250~300%라는 용적률의 제한을 받습니다.

재건축은 부지의 일부분을 공공시설물(도로, 공원, 녹지 등) 형태로 기부채납 할 경우 용적률을 높여주는 반면 리모델링은 기부채납 없이도 기존 전용면적의 30~40% 이내로 용적률을 높일 수가 있습니다.

 

4) 초과이익환수제

두 사업의 또 다른 중요한 차이점은 초과이익환수제입니다.

초과이익환수제는 무분별한 부동산 투기를 막기 위한 제도로, 재건축 사업을 통해 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용을 빼고 1인 당 평균 3,000만원을 넘을 경우 정부가 수익금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도입니다.

반면 리모델링은 초과이익환수제와 같은 규제가 없습니다.

 

2. 리모델링의 장단점

1) 장점

  • 사업의 빠른 진행 속도 : 준공 후 15년이 지나면 가능
  • 낮은 안전진단 기준 : 수직증축은 B등급 이상, 수평증축은 C등급 이상이면 가능
  • 조합설립 동의율도 전체 2/3 이상으로 낮아 사업진행이 보다 수월함
  • 재건축에 비해 각종 규제로부터 자유로움(초과이익환수제, 용적률, 기부채납 등)
  • 조합원 지위의 자유로운 매매

2) 단점

  • 본래 아파트가 가진 구조적인 문제로 인한 한계 : 건물의 재배치 불가능, 수평증축 시 건물 간 간격 좁아짐
  • 기본 골조(내력벽 등)를 유지한 채 증축 및 확장을 하기 때문에 구조변경이 제한적임
  • 리모델링으로 천정 및 바닥에 새로운 시설 설치 시 층고가 낮아져 집이 답답해 보일 수 있음
  • 안전성 문제에 대한 의문 : 완전히 새로 짓는 것이 아니기 때문에 안전성의 문제 발생 가능
  • 일반분양 세대를 늘리지 못할 경우 조합원들의 부담금이 올라가 수익성 감소

 

3. 재건축의 장단점

1) 장점

  • 완전히 철거하고 새로 짓는 방식이라 단지 조성 및 세대 설계가 자유로움
  • 사업의 완료 시 신축 아파트로서 시세 상승 효과가 탁월함

2) 단점

  • 사업의 소요기간이 매우 오래 걸림(준공 후 30년 이상의 최소 연한 등)
  • 초과이익환수제, 용적률 등의 각종 규제
  • 높은 분담금으로 수익성이 낮아질 수 있음
  • 조합원 지위에 대한 전매가 제한되어 있음

 

4. 리모델링과 재건축의 사업진행 과정

 

리모델링 재건축의 사업절차
출처 : (사)한국리모델링협회

 

1) 리모델링의 사업진행 과정

  • 사업계획 후 건축심의까지 대략 1년8개월 소요
  • 그 후 사업계획 승인까지 10개월 정도 소요
  • 사업계획 승인 후 착공까지 6개월 가량 소요
  • 착공 후 준공까지 2~3년 정도 소요

※ 리모델링은 착공 후 공사기간이 재건축보다 6개월~1년 정도 짧지만 수직증축이나 지하주차장 공사 여부에 따라 공사기간에 차이가 날 수 있음

 

2) 재건축의 사업진행 과정(평균 10년, 인고의 시간)

  • 사업초기, 안전진단까지 평균 2년 가량 소요
  • 안전진단 통과 후 정비구역 지정에서 조합설립 인가까지 1년 이상 소요
  • 조합설립 인가 후 사업계획 인가까지 평균 3년 정도 소요
  • 그 후 관리처분 인가까지 1년 이상 소요
  • 이주 및 철거 진행 착공까지 평균 1.5년 소요
  • 이후 준공까지 공사진행 기간 평균 2~3년

 

이상으로 각각의 장단점을 중심으로 리모델링과 재건축의 비교를 통한 차이점을 알아보았습니다.

최근 1기 신도시 특별법 발표공사비 상승 등의 영향으로 리모델링 사업만의 장점이 사라져 재건축을 선호하는 경향이 강해졌다고 합니다. 하지만 아직까진 각각의 장단점이 뚜렷한 리모델링과 재건축이기에 앞으로 정부의 정책방향 및 공사비 상승의 주요 원인인 원자재값 상승 등의 흐름을 잘 지켜봐야겠습니다.

이 글이 리모델링과 재건축의 차이에 대해 궁금하셨던 분들에게 많은 도움이 되었길 바랍니다~

 

 

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